Wie kaufe ich Immobilien mit NFTs? (RWA-Tokenisierung)

Immobilien-NFTs verstehen

1. Immobilien-NFTs repräsentieren Eigentumsanteile an physischen Immobilien durch Blockchain-basierte Token.

2. Jeder NFT wird auf einer kompatiblen Smart-Contract-Plattform, häufig Ethereum oder Polygon, erstellt und mit außerhalb der Kette gespeicherten Rechtsdokumenten verknüpft.

3. Diese Token sind keine bloßen Sammlerstücke – sie beinhalten Rechte wie die Verteilung der Mieteinnahmen, die Abstimmung über Immobilienverwaltungsentscheidungen oder einen proportionalen Anspruch beim Verkauf.

4. Die Einhaltung der Gerichtsbarkeit bestimmt, wie die Eigentumsübertragung und die Anlegerberechtigung durchgesetzt werden, wobei einige Plattformen die Teilnahme nur akkreditierten Anlegern beschränken.

5. Zu den Token-Metadaten gehören Geolokalisierungskoordinaten, Grundbuchnummern und Prüfberichte von lizenzierten externen Gutachtern.

Plattformen, die die Tokenisierung von Immobilien ermöglichen

1. Propy betreibt einen regulierten Marktplatz, auf dem Benutzer Immobilientransaktionen mit ERC-20- und ERC-721-Token auflisten, bieten und abschließen können.

2. RealT konzentriert sich ausschließlich auf in den USA ansässige Wohnimmobilien und gibt Bruchteilseigentums-Tokens aus, die durch LLC-Mitgliedsanteile abgesichert sind.

3. Fractional ermöglicht globalen Anlegern den Erwerb von Anteilen an Gewerbegebäuden, wobei die automatische Mieteinziehung und vierteljährliche Auszahlungsausschüttungen über Smart Contracts abgewickelt werden.

4. Polymath integriert Sicherheitstokenprotokolle, um die Einhaltung der SEC-Vorschriften für auf seiner Infrastruktur gestartete Angebote sicherzustellen.

5. Securitize bietet Identitätsüberprüfungs- und Compliance-Tools, die von Emittenten verwendet werden, um Token-Transfers basierend auf dem KYC/AML-Status und den Whitelists der Gerichtsbarkeit einzuschränken.

Rechtlicher und regulatorischer Rahmen

1. In den Vereinigten Staaten fallen als Investmentverträge eingestufte Immobilien-NFTs unter den Howey-Test und müssen als Wertpapiere registriert werden, sofern sie nicht davon ausgenommen sind.

2. Die FINMA der Schweiz behandelt tokenisierte Immobilien als Asset-Backed-Token, für deren öffentliches Angebot eine Prospektoffenlegung erforderlich ist.

3. Singapurs MAS schreibt die Lizenzierung von Plattformen vor, die den Sekundärhandel von Immobilien-Tokens ermöglichen, die als Kapitalmarktprodukte eingestuft sind.

4. Deutschland wendet die BaFin-Aufsicht an, wenn Token Gewinnbeteiligungsrechte verleihen, und fordert Transparenz über die zugrunde liegende Vermögensbewertungsmethode.

5. Der Rechtsanspruch verbleibt bei einer Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle, SPV), während Token-Inhaber vertragliche Rechte erhalten, die in Betriebsvereinbarungen festgelegt sind, die dem lokalen Recht unterliegen.

Transaktionsmechanismen und Verwahrung

1. Käufer verbinden nicht verwahrte Wallets wie MetaMask mit der Plattformschnittstelle und genehmigen Token-Kauftransaktionen per Signatur.

2. Gelder werden in Stablecoins wie USDC transferiert, wobei die Wechselkurse zum Zeitpunkt der Abrechnung gesperrt sind, um Volatilitätsrisiken zu vermeiden.

3. Smart Contracts verteilen Eigentumsdatensätze automatisch an die Wallet-Adresse des Käufers und aktualisieren das On-Chain-Register der Token-Inhaber.

4. Physische Urkunden bleiben bei den Kreisbuchämtern hinterlegt; Digitale Token dienen als durchsetzbare Stellvertreter im Rahmen ergänzender vertraglicher Rahmenbedingungen.

5. Cold-Storage-Lösungen wie Ledger-Geräte unterstützen eine sichere langfristige Aufbewahrung, während Verwahrungsdienste von Fireblocks oder BitGo einen Versicherungsschutz auf institutionellem Niveau bieten.

Häufig gestellte Fragen

F: Kann ich mein bestehendes Krypto-Wallet zum Halten von Immobilien-NFTs verwenden? Ja, die meisten Plattformen unterstützen Ethereum-kompatible Wallets, einschließlich MetaMask, Trust Wallet und Coinbase Wallet. Je nach Struktur folgen Token den Standards ERC-20 oder ERC-721.

F: Werden Grundsteuern automatisch über das Token-System gezahlt? Nein, die Steuerpflichten liegen weiterhin in der Verantwortung des SPV oder der Verwaltungsgesellschaft. Token-Inhaber erhalten Unterlagen, interagieren jedoch nicht direkt mit den Steuerbehörden.

F: Was passiert, wenn die Plattform, auf der die Token gehostet werden, geschlossen wird? Das Eigentum bleibt in der Kette bestehen. Token-Salden bleiben über Block-Explorer überprüfbar. Governance-Rechte können auf dezentralisierte autonome Organisationen übertragen werden, wenn sie vorab in Smart Contracts kodiert werden.

F: Benötige ich einen Anwalt, um den Token-Kaufvertrag zu prüfen? Es wird dringend empfohlen. Vereinbarungen definieren Rückgriffsmechanismen, Streitbeilegungsforen und Beschränkungen der Übertragbarkeit – Elemente, die nicht im Smart Contract selbst verankert sind.